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改變房地產市場投機炒作屬性征程漫長

發布日期:2017-07-20來源:房天下

文章摘要:今年以來,一系列樓市調控“組合拳”顯示監管層對房價過快上漲的容忍度不斷降低,地方政府對控制房價過快上漲的決心也在不斷增強。現在市場輿論的關注點是,房地產價格能被調降嗎?如何防止各地調控政策出現過去幾次那樣房價越調越高的局面?

去年中央經濟工作會議第一次把“促進房地產市場平穩健康發展”列入了工作時間表,并第一次明確提出“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位。因此,筆者認為,要防止各地調控政策出現過去幾次那樣房價越調越高的局面,先要弄清楚當前房地產市場究竟是“炒房”為主還是“居住”為主的市場屬性。而筆者通過三方面分析,確定當前房地產市場仍是“炒房”為主的屬性。

第一,房地產市場非理性行為特征與居住為主的理性行為相背離。以居住為主的房屋市場應屬于消費品市場。這樣的房地產市場,存在正常商品市場中關于效用最大化的約束。當最大效用得到滿足,理性住房消費需求就不會繼續大幅增長,房地產開發也會作出相應理性決策而不會盲目擴大投資,供給和需求乃至價格會達到一個均衡水平。

以投機為主的房地產市場,其“效用”是賺錢,因此不存在效用最大化約束。換句話說,以“炒房”為主的市場整體理性假設缺失,其以無上限賺錢為目標的“炒房”行為受非理性房價上漲預期支配。只要房價持續上漲,“炒房”需求而非居住需求增長就不會停止,非理性炒房顯示的無止境投機需求,就成了偷換“供給不足”概念的“合理的詮釋”,為增加“炒房”市場的房地產供給提供了圓滿的故事。一二線市場的房地產市場現狀,正與投機型“炒房”市場的非理性特征一致。

第二,各渠道大規模資金進入房地產市場,資金脫實向虛顯現的熱錢特點也強烈顯示當前房地產市場的投機性。相關數據顯示,近年房地產開發貸款,購房貸款,買地貸款,去年上半年還出現通過消費貸款偷梁換柱的首付貸,以及通過企業貸款變相進入房地產市場的貸款,占到銀行信貸總量50%以上。去年一季度1.6萬億超常規模銀行信貸,基本上都是房地產貸款或與之相關的貸款,去年新增貸款的45%進入房地產市場。今年一季度消費貸款大幅增長,與房價轉移為裝修消費支出有關。銀行信貸大量流入房地產市場,房地產市場價格不斷上漲吸引了大量投機性資金。金融機構諸多理財產品、信托產品以及民間數萬家私募投資公司的各種名目的理財產品,大多數以房地產開發市場為投資標的,所謂投資收益高度依賴房地產市場價格不斷上漲。博弈房屋交易收益的熱錢也大規模流入二手房市場炒房。多路投機性資金進入房地產市場,推動價格不斷上漲,進一步吸引投機炒房需求增長。

第三,各地出現離婚買房、虛假債務過戶房產抵債、設立一些外地購買熱點城市房產的“規定”規避限購政策等問題,不斷突破法規和道德倫理底線的非理性行為泛濫,可見炒房市場投機行為的瘋狂。

此外,筆者認為,當下還需澄清一些強化房地產投機的觀點。

比如,厘清對“剛需”和“城鎮化”等概念的認知,避免似是而非的“剛需”定義、籠統的城鎮化發展觀點助推房地產市場的投機膨脹。所謂“剛需”,嚴格來說,就是沒有價格彈性的需求。也就是需求不受價格變動而改變,即不管價格如何變化,不管買得起還是買不起,仍然存在的需求才是剛需。所以,熱點城市真正的“剛需”以兩大類人群為主:一類是進城的農民工;另一類是剛畢業留城、沒有家庭支持買房的大學生。“剛需”確實很大,但在一般商品房價格下是有“求”而不可得之。似是而非的“剛需”分析,硬把彈性需求說成“剛需”,無非是借“剛需”之名,含含糊糊地以增加供給滿足“剛需”名義的“市場化調節”繼續賣地、炒房、推高樓價,制造投機需求創造賺更多錢的機會的游戲而已。混淆投機炒房與“剛需”的概念,把第二套甚至多套非居住購房行為,籠統說成“剛需”,利用虛假供求失衡掩蓋投機需求推動的價格上漲的真相,也更坐實了一些熱點城市樓市的投機性屬性。

再比如,GDP掛帥的業績評價體系。房地產調控是事關總體宏觀經濟穩定的政策,但實現穩定的調控政策需通過地方政府執行。長期以來地方政府以GDP增長為指標的業績評價標準,固化了GDP偏好。而調控房地產與靠賣地融資推動經濟增長的目標是不一致的。所以,某些地方主管部門姑息民間和業內通過各種擦邊球的方式與調控政策博弈的行為,對各種與調控政策背離的行為睜一只眼閉一只眼,為各利益群體五花八門的歪門邪道開了綠燈。

還有,相關部門缺乏對新常態經濟發展的信心,房地產調控屢屢為穩增長讓步,這也給部分利益主體的政策套利提供了機會。“房價下跌經濟下行論”利用了地方政府穩增長的偏好,致使嚴厲的政策只是“紙上談兵”,或“點到為止”,繼而放松調控,利益群體重復與房地產調控博弈的游戲,致使調控——價格下降——擔心經濟下行——放松調控——價格大幅上漲——再調控周而復始。一些城市不斷放出試探性的政策放松信號,都顯示地方政府對房地產調控并未嚴格執行的事實。再嚴厲的政策,沒有執行力就是一紙空文。如果政府調控政策控制房價被認為是“虛晃一槍”,那么每次新的調控都會受到過去越干預價格越高的事實引導的預期誤導,房地產價格就會越調越高。

要從根本上改變房地產市場多年的亂象和“管不順調更亂”的狀態,必須深刻認識把房地產作為穩定經濟增長的支柱產業的不可持續性,以及可能伴隨的經濟金融風險,由此建立促使房地產市場健康發展的長效機制,方可真正實現“促進房地產市場平穩健康發展”的目標。這要求從根本上正確判斷當前房地產市場屬性,深入分析那些刻意模糊房地產市場非理性繁榮的現狀及導致非理性繁榮的原因,端正被利益群體扭曲的市場調節價格的經濟學常識,轉變發展理念,改變GDP掛帥、土地財政的發展思路,加強供給側結構改革,才能找準房地產市場調控的短期政策和目標,堅持調控不為穩增長讓步,同時調控政策執行到位,保證經濟的可持續增長不被房地產虛擬繁榮綁架。


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